هزینه تخلیه چاه با مالک است یا مستاجر؟ (بررسی کامل مسئولیت ها طبق قانون)

یکی از رایج‌ترین و قدیمی‌ترین اختلافات بین مالک و مستاجر، درست زمانی به اوج خود می‌رسد که چاه فاضلاب ساختمان پر شده و بوی نامطبوع یا تخلیه کند آب، نیاز فوری به خدمات تخلیه چاه را یادآوری می‌کند. پس از تماس با شرکت خدماتی و انجام کار، سوال بزرگ و سرنوشت‌سازی مطرح می‌شود: چه کسی باید هزینه را پرداخت کند؟ مالک یا مستاجر؟

این سوال ساده، منشأ بسیاری از بحث‌ها، کدورت‌ها و حتی شکایت‌های حقوقی بوده است. مستاجر معتقد است که چاه فاضلاب بخشی از زیرساخت اصلی ملک است و هزینه آن بر عهده مالک است. از طرف دیگر، مالک ممکن است استدلال کند که چون مستاجر از ملک استفاده کرده و باعث پر شدن چاه شده، او باید هزینه را بپردازد.

اما قانون در این میان چه می‌گوید؟ برای پایان دادن به این اختلاف همیشگی، باید به سراغ “قانون روابط موجر و مستاجر” و “قانون مدنی” ایران برویم و با دیدی شفاف و حقوقی، مسئولیت هر یک از طرفین را مشخص کنیم. در این مقاله، به طور کامل و با زبانی ساده، این موضوع را کالبدشکافی می‌کنیم.

پایه و اساس قانونی: تفکیک تعمیرات اساسی از تعمیرات جزیی

قانون برای مشخص کردن مسئولیت هزینه‌ها در یک ملک استیجاری، یک اصل کلی و هوشمندانه را بنا نهاده است. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و همچنین رویه مشخص در قانون روابط موجر و مستاجر، هزینه‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند:

تعمیرات و هزینه‌های اساسی (کلی):

 این هزینه‌ها مربوط به اصل و اساس بنا و زیرساخت‌های آن است؛ مواردی که برای امکان استفاده از ملک ضروری هستند و بدون آن‌ها، ملک قابلیت سکونت یا استفاده تعریف‌شده را ندارد. هزینه‌هایی مانند تعمیر سقف، اصلاح سیستم لوله‌کشی اصلی، تعمیرات مربوط به دیوارها و ستون‌ها و هر چیزی که به “اصل بنا” مربوط باشد، در این دسته قرار می‌گیرد. مسئولیت قانونی: پرداخت این هزینه‌ها به طور کامل بر عهده مالک (موجر) است.

تعمیرات و هزینه‌های جزیی (فرعی):

این هزینه‌ها مربوط به استفاده‌های روزمره و مصرفی از ملک است. مواردی که در اثر استفاده عادی و جاری مستاجر از ملک به وجود می‌آیند، مانند تعویض یک لامپ سوخته، تعمیر قفل در، تعویض واشر شیر آب و موارد مشابه. مسئولیت قانونی: پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مستاجر (مستخدم) است.

تخلیه چاه در کدام دسته قرار می‌گیرد؟

حالا باید به سوال اصلی پاسخ دهیم. تخلیه چاه فاضلاب یک تعمیر اساسی است یا جزیی؟ برای پاسخ، باید ماهیت چاه فاضلاب را بررسی کنیم. چاه فاضلاب، یک بخش حیاتی و زیرساختی از بناست. وجود و کارکرد صحیح آن برای قابل سکونت بودن ملک، امری ضروری است. پر شدن چاه در اثر استفاده عادی و متعارف، یک اتفاق طبیعی و قابل پیش‌بینی است که به مرور زمان رخ می‌دهد و به “اصل بنا” و ظرفیت زیرساختی آن بازمی‌گردد، نه به استفاده نادرست مستاجر (در حالت عادی).

مستاجر صرفاً از سیستم فاضلاب استفاده کرده است، همان‌طور که از دیوارها و سقف استفاده می‌کند. همان‌طور که فرسودگی طبیعی ایزوگام سقف به عهده مالک است، پر شدن طبیعی ظرفیت چاه نیز به عهده اوست. بنابراین، از دیدگاه حقوقی:

تخلیه چاه فاضلاب به منظور حفظ کاربری ملک و رفع مشکل اساسی آن، یک هزینه “اساسی” تلقی شده و پرداخت آن بر عهده مالک است.

این موضوع به‌ویژه در مناطقی با بافت قدیمی‌تر که هنوز به شبکه فاضلاب شهری متصل نشده‌اند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در این مناطق، نیاز به خدمات تخلیه چاه در جنوب تهران و مناطق مشابه یک امر دوره‌ای و اجتناب‌ناپذیر است و مالکین باید این هزینه را به عنوان بخشی از هزینه‌های نگهداری ملک خود در نظر بگیرند.

استثناها و موارد خاص: چه زمانی ممکن است مستاجر مسئول باشد؟

1. قانون همیشه استثناها را نیز در نظر می‌گیرد. در شرایط خاصی، ممکن است مسئولیت پرداخت هزینه تخلیه چاه بر عهده مستاجر قرار گیرد:

استفاده نامتعارف و سوءاستفاده مستاجر

 اگر پر شدن چاه یا گرفتگی شدید آن ناشی از استفاده نادرست و غیرمتعارف مستاجر باشد، او مسئول جبران خسارت خواهد بود. به عنوان مثال، ریختن مصالح ساختمانی، روغن‌های صنعتی، پارچه، پلاستیک و اشیاء دیگری که به طور معمول نباید وارد فاضلاب شوند، مصداق استفاده نامتعارف است. در این حالت، اگر مالک بتواند اثبات کند که علت مشکل، قصور یا تقصیر مستاجر بوده، می‌تواند هزینه را از او مطالبه کند.

۲توافق صریح در قرارداد اجاره

 قانون به طرفین اجازه می‌دهد که در مورد برخی هزینه‌ها با یکدیگر توافق کنند. اگر در قرارداد اجاره (اجاره‌نامه) به صورت کاملاً صریح و شفاف ذکر شده باشد که “هزینه تخلیه چاه بر عهده مستاجر است” و مستاجر نیز آن را امضا کرده باشد، این توافق معتبر و لازم‌الاجراست. بنابراین، همیشه قبل از امضای قرارداد، تمام بندهای آن را با دقت مطالعه کنید.

تفکیک گرفتگی لوله از پر شدن چاه

 باید بین گرفتگی لوله‌های داخلی واحد و پر شدن کل چاه تفاوت قائل شد. اگر مشکل صرفاً گرفتگی لوله فاضلاب آشپزخانه یا حمام به دلیل تجمع مو یا چربی‌های عادی باشد، این یک تعمیر جزیی محسوب شده و هزینه رفع آن با مستاجر است. اما اگر مشکل از پر بودن چاه اصلی ساختمان باشد، مسئولیت با مالک خواهد بود. تشخیص این موضوع معمولاً توسط شرکت تخلیه چاه انجام می‌شود. به عنوان مثال، اگر در یک مجتمع مسکونی، نیاز به خدمات تخلیه چاه در افسریه باشد، این یک مشکل کلی ساختمان است و مدیر ساختمان باید از طرف مالکین هزینه را پرداخت کند.

توصیه نهایی به مالک و مستاجر

• به مستاجرین: به محض مشاهده علائم پر شدن چاه (تخلیه کند، بوی بد)، موضوع را سریعاً و ترجیحاً به صورت کتبی (پیامک یا…) به مالک اطلاع دهید تا بعداً متهم به سهل‌انگاری نشوید.
• به مالکین: تخلیه چاه را به عنوان یک هزینه نگهداری ضروری ملک خود بپذیرید. اقدام به‌موقع از بروز مشکلات بزرگ‌تر و پرهزینه‌تر جلوگیری می‌کند.
• به هر دو طرف: بهترین راه، ارتباط شفاف و محترمانه است. با استناد به قانون و مفاد قرارداد، می‌توان بدون تنش و درگیری، این مسئله را حل کرد.

نتیجه‌گیری

طبق قانون و رویه موجود، هزینه تخلیه چاه در شرایط عادی با مالک است، زیرا این عمل جزو تعمیرات اساسی ملک محسوب می‌شود. تنها در صورتی که مستاجر باعث ایجاد مشکل شده باشد یا در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد، این مسئولیت از مالک ساقط می‌شود.