قیمت خانه ارزان می شود؛ اما بهک شرط!

آفتاب نیوز :

در آغاز دوره دولت سیزدهم؛ حوزه مسکن با مشکلاتی مانند عقب ماندگی در حجم تامین مسکن به بازار و افزایش ناگهانی قیمت ها روبرو بود. براساس آمارها؛ در دهه 90؛ سالانه تنها حدود 350 هزار تا 400 هزار واحد مسکونی ساخته شده بود؛ در حالی که نیاز سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بود. اطلاعات نشان می دهد که در سال 1392 و در ابتدای دوره ریاست جمهوری حسن روحانی؛ میانگین قیمت مسکن برابر با 3 میلیون و 834 هزار تومان بود؛ اما در پایان دوره؛ با یک جهش 437 درصدی؛ به 30 میلیون و 274 هزار تومان رسید.

داده های مربوط به سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) نیز نشان می دهد از سال 1394 تا سال 1401 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 963 درصد رشد را تجربه کرده و در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور نیز 654 درصد رشد داشته؛ این در حالی است که در همان زمان رشد قیمت مسکن در عربستان منفی؛ در ایتالیا 7 درصد؛ در فرانسه 34 درصد؛ در بریتانیا 47 درصد؛ در آلمان 68 درصد؛ در کانادا 78 درصد؛ در امریکا 82 درصد؛ در روسیه 134 درصد و در ترکیه 580 درصد بوده است.

بسیاری از کارشناسان علت رشد بالای قیمت خانه در پایان دهه 90 را که پیش از این در دوره ریاست جمهوری مرحوم هاشمی رفسنجانی نیز اتفاق افتاده بود؛ ناشی از این نگاه و سیاست در حوزه مسکن می دانند که دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند.

در همین خصوص فرشید ایلاتی؛ کارشناس حوزه مسکن می گوید: یک نگاه این است که ما اجازه دهیم بدون مداخله دولت مکانیسم عرضه و تقاضای بازار تنظیم گری لازم را انجام دهد. یک نگاه هم اساساً این است که مسیله با حضور دولت می تواند حل شود. وی می افزاید: به نظر می رسد در دوره هایی که فقط اجازه دادیم از منظر و مکانیسم بازار؛ مسیله مسکن پیش برود؛ ما این جهش ها را در آن دوران شاهد بودیم و در دوره هایی که نگاه عوض شده و این نگرش به وجود آمده است که دولت در بحث واگذاری زمین یا تسهیلات مسکن دخالت کند؛ شاهد شرایط بهتری بودیم. به نظر من این اتفاق و این جهش هایی که اتفاق افتاده؛ بیشتر از این منظر است.

ایلاتی درباره رشد کمتر نرخ مسکن در پایان دوره اول ریاست جمهوری حسن روحانی با وجود یکی بودن سیاست ها در دو دوره مدیریت وی در کشور بیان می کند: یک بخشی اثر مسکن مهری بود که در دولت احمدی نژاد شروع شد و اثرگذاری آن در دولت روحانی بود. حضور آن واحد های مسکونی در بازار خودش عامل بازدارنده ای بود که بتواند فشار قیمتی را در بازار مسکن کنترل کند.

این کارشناس مسکن تاکید می کند: یک موضوع دیگر از منظر اقتصاد کلان است. در آن دوره مشخصاً شرایط انتظاری در اقتصاد شکل گرفته بود و در سرمایه گذاری ها و فعالیت های اقتصادی به خاطر شرایطی که در برجام بود؛ شاهد رکود بودیم. همین موضوع باعث شد خیلی از سرمایه گذاری ها در کشور معطل شود و بخش مسکن نیز از این ناحیه ضربه دید و کاهش مسکن اتفاق افتاد؛ در نتیجه فنر قیمتی فشرده تر شد که جهش های بعدی که سال های 1396 و 1397 شاهدش بودیم؛ ناشی از آن بود؛ بنابراین از منظر اقتصاد کلان انتظاراتی که سرمایه گذاران در سیاست خارجی دنبال می کردند؛ محقق نشد و به جهش قیمتی منجر شد.

تاکید بر ساخت یک میلیون مسکن در سال با وجود موانع

در این شرایط که رشد قیمت مسکن و فشار تقاضا وضعیت بخش مسکن را به مرحله بحرانی رسانده بود؛ دولت سیزدهم و شخص رییس جمهور شهید وعده ساخت 4 میلیون مسکن در چهار سال را داد. ضرورت ساخت سالانهک میلیون مسکن بار ها در سخنرانی های رییس دولت سیزدهم تکرار شد؛ چنانکه وی در اواخر اردیبهشت ماه سال 1401 و در سومین جلسه شورای عالی مسکن گفت که ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی در سال و رفع دغدغه مردم در این زمینه هم نیاز جدی جامعه و هم وعده دولت و تکلیف قانونی است.

شهید رییسی بار دیگر در آذرماه سال 1402 در «همایش ملی مسیولیت اجرای قانون» به تکلیف دولت برای ساخت یک میلیون مسکن اشاره کرد و اظهار داشت: کشور سالی بهک میلیون مسکن نیاز دارد و اگر این تعداد طی سال های اخیر ساخته نشده است؛ عقب ماندگی در کشور داریم. قانون دولت را مکلف به ساخت یک میلیون مسکن در کشور کرده است؛ بنابراین باید در این راستا تلاش کنیم. اعتقاد دولت سیزدهم به دخالت دولت در ساخت مسکن به ویژه برای طبقات متوسط و پایین جامعه موجب تلاش های زیادی در این حوزه شد؛ اما موانعی که بر سر راه وجود داشت؛ سرعت عملیات اجرایی در این حوزه را کند می کرد.

یکی از این موانع تامین زمین و مقاومت برخی دستگاه ها برای واگذاری زمین یا الحاق زمین های اطراف شهر ها به محدوده شهر بود.

پیش از این قوانین مختلفی که طی سال های 1389 تا 1398 به تصویب رسیده بود؛ الحاق زمین و تامین زمین برای ساخت مسکن را با محدودیت زیادی مواجه کرده بود؛ به همین دلیل طی حدود یک دهه عملاً زمین های محدوده شهر ها به سازمان ملی زمین و مسکن تحویل داده نمی شد؛ در این میان دولت سیزدهم علاوه بر اینکه با کمبود زمین آماده برای ساخت مسکن مواجه بود باید با قوانین سفت و سختی که در طول سال ها مانع دسترسی مردم به زمین و مسکن شده بود نیز مقابله می کرد. همین موضوع در ابتدا یکی از دلایل مهم عدم پیشرفت نهضت ملی مسکن بوده است.

دخالت دولت در بازار نتیجه داد

طبق ماده10 قانون جهش تولید و تامین مسکن که مردادماه1400 تصویب و مهرماه همان سال به دستگاه های دولتی ابلاغ شده؛ تمامی وزارتخانه ها؛ موسسات و دستگاه های دولتی مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود طی دو ماه از تاریخ لازم الاجراشدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

با وجود تصویب این قانون؛ نهاد ها و دستگا ه ها در مقابل تحویل زمین های تحت اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی مقاومت می کردند؛ چنانکه تا مهرماه 1402 حدود 10 هزارو 726 هکتار از زمین های دستگاه های دولتی و حاکمیتی شناسایی شد؛ اما تنها 5 هزار و 488 هزار هکتار از این اراضی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته بود؛ بنابراین این موضوع نیز سرعت اجرای نهضت ملی مسکن را کاهش داد؛ البته موضوع تامین مالی طرح و عدم پرداخت تسهیلات از سوی بانک ها به طرح نهضت ملی مسکن نیز مانع بزرگی است که موجب کندشدن طرح شده است؛ چنانکه طبق آخرین آمار ها همچنان عملکرد 18 بانک در پرداخت این تسهیلات صفر است. با وجود این مشکلات؛ طرح موضوع نهضت ملی مسکن در کشور و تکاپوی دولت برای ساخت واحد های مسکونی موجب شد رشد سرسام آور قیمت مسکن در کشور کاهش پیدا کند و متوسط رشد آن طی سه سال از 437 درصد در سال 1400 به 169 درصد در سال 1403 برسد.

 در این زمینه نیز ایلاتی تاکید می کند: اعلام این سیاست که دولت قصد دارد 4 میلیون مسکن بسازد؛ سیگنالی به بازار داد و حتی اگر 2 میلیون مسکن نیز محقق شود؛ این موضوع در بخش سرمایه گذاری بخش مسکن تاثیر می گذارد. کاهش قیمت مسکن به واسطه سیاست های اعلامی و شعار های دولت بود که اعلام شد دولت حضور پررنگی خواهد داشت و بازار از این ناحیه به آرامش رسید و اگر ادامه پیدا نکند؛ بار دیگر جهش قیمت با شیب بیشتری برمی گردد.