ماده 107 قانون مدنی

ماده 107 قانون مدنی، حدود و ثغور تصرفات صاحبان حقوقی مانند حق ارتفاق و انتفاع را در ملک دیگران مشخص می کند و بر این اساس است که هرگونه بهره برداری باید در چهارچوب توافق، عرف و ضرورت صورت گیرد تا توازن میان حقوق مالکان و صاحبان حق حفظ شود. این ماده، به عنوان یکی از ستون های اساسی در تنظیم روابط حقوقی میان افراد در استفاده از املاک، نقشی کلیدی در پیشگیری از سوءاستفاده از حق و حفظ نظم عمومی ایفا می کند. اهمیت این ماده در جایی خود را نشان می دهد که حقوق عینی مختلفی مانند حق عبور، حق مجرا یا حق انتفاع بر ملک دیگری ایجاد می شود و تعیین حدود و مرزهای این حقوق، برای جلوگیری از تعارض منافع و اختلافات حقوقی بعدی، حیاتی است.

در دنیای حقوقی، درک دقیق و جامع از چنین مواد قانونی برای همه اقشار جامعه، از دانشجویان حقوق گرفته تا وکلای مجرب و حتی مالکان املاک، ضروری است. این ماده در پی آن است تا روشن کند که صاحب حق، هرچند که در ملک دیگری دارای حقوقی است، نمی تواند به طور مطلق و نامحدود در آن ملک تصرف کند، بلکه باید حدود مشخصی را رعایت نماید. هدف این مقاله، ارائه یک تحلیل عمیق و کاربردی از ماده ۱۰۷ قانون مدنی است تا ابعاد گوناگون آن، از متن صریح قانون گرفته تا تفسیرهای دکترین و رویه های قضایی، برای مخاطبان فارسی زبان با سطوح دانش حقوقی متفاوت، به خوبی تبیین شود. به خصوص، با توجه به ابهاماتی که ممکن است در تمایز آن با ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی ایجاد شود، بر اهمیت ماده ۱۰۷ قانون مدنی و کاربردهای آن در حوزه حقوق املاک و حقوق عینی تمرکز خواهد شد تا این تمایز به روشنی آشکار گردد.

متن کامل ماده 107 قانون مدنی

برای آغاز درک عمیق از ماده ۱۰۷ قانون مدنی، ابتدا لازم است متن دقیق و بدون تغییر این ماده را مرور کنیم. این متن، چارچوب اصلی بحث و تفسیرهای بعدی را تشکیل می دهد و هرگونه تحلیل، باید مبتنی بر واژگان و ساختار آن باشد.

ماده ۱۰۷ قانون مدنی: تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به اندازه ای باشد که قرار داده اند یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضا می کند.

این یک جمله کوتاه، اما پرمغز است که سه معیار اساسی را برای اعمال حق در ملک دیگری تعیین می کند: توافق، عرف و ضرورت انتفاع. هر یک از این معیارها، دارای ابعاد حقوقی پیچیده ای هستند که در ادامه به تفصیل بررسی خواهند شد. فهم این سه معیار، کلید گشایش بسیاری از معضلات حقوقی در زمینه حقوق املاک و حقوق عینی تبعی است و مسیر را برای تصمیم گیری های قضایی و تنظیم روابط قراردادی هموار می سازد.

تشریح و تفسیر جزء به جزء ماده 107

اکنون که با متن صریح ماده ۱۰۷ قانون مدنی آشنا شدیم، زمان آن است که به تشریح و تفسیر جزء به جزء آن بپردازیم. این رویکرد، به ما کمک می کند تا هر کلمه و عبارت در این ماده را در بستر حقوقی خود درک کنیم و به ابعاد کاربردی آن پی ببریم.

الف) تصرفات صاحب حق در ملک غیر

عبارت «تصرفات صاحب حق در ملک غیر» هسته مرکزی ماده ۱۰۷ قانون مدنی را تشکیل می دهد. در این بخش، باید به روشنی دریابیم که منظور از «صاحب حق»، «تصرفات» و «ملک غیر که متعلق حق اوست» چیست.

تعریف صاحب حق: صاحب حق کسی است که بر ملک دیگری، حق عینی تبعی دارد. این حقوق می توانند شامل موارد زیر باشند:

• حق ارتفاق: مانند حق عبور از ملک همسایه، حق مجرا (عبور آب یا فاضلاب)، حق شبکه (عبور کابل برق یا گاز). این حق، به منظور استفاده بهتر از ملک صاحب حق (ملک مجاور)، بر ملک دیگری برقرار می شود.
• حق انتفاع: حقی است که به موجب آن، شخص می تواند از منافع ملک دیگری بهره مند شود، بدون اینکه مالک عین آن ملک باشد. مانند حق سکنی (زندگی در منزل دیگری)، حق عمری (انتفاع در طول عمر خود یا مالک)، حق رقبی (انتفاع برای مدت معین)، یا حق حبس (انتفاع از منافع مال تا پرداخت دین).
• حق رهن: اگرچه در رهن، مرتهن (طلبکار) حق تصرف مادی در ملک راهن (بدهکار) را ندارد، اما حقوقی مانند حق مطالبه از محل فروش ملک یا در مواردی نادر، حق انتفاع از منافع ملک در قبال دین ممکن است مطرح شود.

بنابراین، صاحب حق فردی است که به موجب قانون یا قرارداد، مجاز به استفاده یا بهره برداری از ملک دیگری به شیوه ای خاص است.

توضیح انواع تصرفات: تصرفات در معنای گسترده خود، شامل هرگونه مداخله مادی یا حقوقی است که بر ملک غیر صورت می گیرد و می تواند به تغییر یا استفاده از آن منجر شود. این تصرفات می توانند به دو دسته اصلی تقسیم شوند:

• تصرفات مادی: اقداماتی فیزیکی هستند که به طور مستقیم بر ملک اعمال می شوند. نمونه های بارز آن عبارتند از:
  • عبور و مرور از مسیر مشخص شده در ملک دیگری.
  • لوله کشی یا حفر کانال برای عبور آب یا فاضلاب (حق مجرا).
  • قرار دادن تیرک یا کابل برق و تلفن.
  • کاشت و برداشت محصول در حق انتفاع زراعتی.
• تصرفات حقوقی: اقداماتی هستند که مستقیماً به تغییر فیزیکی ملک منجر نمی شوند، اما بر حقوق و منافع مرتبط با آن تاثیر می گذارند. هرچند ماده ۱۰۷ بیشتر ناظر بر تصرفات مادی است، اما از بعد کلی حقوقی می توان گفت که تعیین حدود و ثغور یک حق و نحوه اعمال آن نیز می تواند جنبه ای از تصرفات حقوقی محسوب شود. برای مثال، در حق انتفاع، صاحب حق نمی تواند بیش از آنچه به او اذن داده شده، ملک را اجاره دهد یا به دیگری واگذار کند، حتی اگر این کار به تغییر فیزیکی منجر نشود.

مفهوم ملک غیر که متعلق حق اوست: این عبارت به وضوح نشان می دهد که موضوع ماده ۱۰۷ قانون مدنی، نه تصرف مالک در ملک خود، بلکه تصرف صاحب حق بر ملکی است که متعلق به دیگری است و تنها بخشی یا جنبه ای از آن، موضوع حق وی قرار گرفته است. به عبارت دیگر، ملک تحت تملک شخص دیگری قرار دارد، اما صاحب حق به موجب یک رابطه حقوقی (مثلاً قرارداد، وصیت یا قانون)، مجاز به اعمال حقی خاص بر آن ملک شده است. این حق، متعلق به صاحب حق است و به او اجازه می دهد تا در محدوده معینی، از ملک دیگری بهره برداری کند. برای نمونه، مسیر عبور در یک باغ، متعلق به صاحب حق عبور نیست، اما حق عبور از آن مسیر متعلق به اوست.

ب) باید به اندازه ای باشد که قرار داده اند

اولین و مهمترین معیار تعیین کننده حدود تصرفات صاحب حق در ملک غیر، «اندازه ای است که قرار داده اند». این عبارت بر اصالت توافق و قرارداد در روابط حقوقی تأکید می کند و مبنای اصلی اجرای حق را، اراده مشترک طرفین قرار می دهد.

اصالت توافق و قرارداد در تعیین حدود اعمال حق: در نظام حقوقی ما، قراردادها و توافقات میان اشخاص، تا زمانی که خلاف قانون نباشند، معتبر و لازم الاجرا محسوب می شوند. اگر صاحب حق و مالک ملک، در مورد چگونگی، میزان، زمان و مکان اعمال حق ارتفاق یا انتفاع به توافق رسیده باشند، این توافق بر هر معیار دیگری اولویت دارد. برای مثال، اگر در قراردادی تصریح شده باشد که حق عبور فقط برای وسایل نقلیه سبک و در ساعات مشخصی از روز است، صاحب حق نمی تواند با کامیون سنگین یا در نیمه های شب از آن مسیر عبور کند. این توافق، حجت قاطعی است که برای هر دو طرف الزام آور است.

بررسی حدود آزادی قراردادی و موانع آن: هرچند توافق محترم است، اما این آزادی قراردادی مطلق نیست و محدودیت هایی دارد. توافق نباید مخالف با نظم عمومی، اخلاق حسنه یا قوانین آمره باشد. برای مثال، توافق بر سر ایجاد مزاحمت های غیرمتعارف و دائمی برای مالک یا انجام عملیات غیرقانونی در ملک، حتی با رضایت مالک، معتبر نخواهد بود؛ زیرا چنین توافقاتی با اصول بنیادین حقوقی و اجتماعی در تضاد قرار می گیرند. همچنین، توافق نمی تواند موجب سلب حق از فردی دیگر یا تضییع حقوق اشخاص ثالث شود.

اهمیت سند رسمی و سند عادی در اثبات توافق: برای اثبات وجود و محتوای توافق، وجود سند رسمی یا عادی بسیار حائز اهمیت است. سند رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، اعتبار بالاتری دارد و انکار آن به سادگی ممکن نیست. در مورد اسناد عادی، اگرچه اعتبار آن به اندازه سند رسمی نیست، اما در صورت اثبات اصالت، می تواند به عنوان دلیل محکمه پسند در دادگاه مورد استناد قرار گیرد. ثبت دقیق جزئیات در این اسناد، از بروز اختلافات آتی به شدت جلوگیری می کند و روشن می کند که اندازه مورد توافق دقیقا چه بوده است.

وضعیت عدم وجود توافق صریح یا ابهام در آن: گاهی اوقات، طرفین توافق صریحی در مورد جزئیات اعمال حق نداشته اند، یا توافق موجود مبهم و کلی است. در این شرایط است که دو معیار بعدی ماده ۱۰۷ قانون مدنی – یعنی مقدار متعارف و ضرورت انتفاع – وارد عمل می شوند. اگر توافقی نباشد یا توافق ناقص باشد، دادگاه با استناد به این دو معیار، حدود و ثغور اعمال حق را تعیین خواهد کرد. اینجاست که نقش قاضی و کارشناس حقوقی در تفسیر و تطبیق این ماده با واقعیات پرونده پررنگ می شود.

ج) یا به مقدار متعارف

هنگامی که توافق صریح و مشخصی بین صاحب حق و مالک وجود ندارد یا توافق مبهم است، معیار دوم ماده ۱۰۷ قانون مدنی، یعنی «به مقدار متعارف»، وارد عمل می شود. این معیار، نقش عرف و عادات اجتماعی را در تنظیم روابط حقوقی برجسته می کند.

تعریف جامع متعارف در حقوق مدنی و معیار تشخیص آن: متعارف به معنای چیزی است که در جامعه، عرف و عادت مردم، یا در یک صنف و محل خاص، امری پذیرفته شده، معقول و معمول باشد. عرف به مجموعه ای از قواعد نانوشته اطلاق می شود که در اثر تکرار و عادت مردم، جنبه الزام آور پیدا کرده و توسط جامعه یا بخشی از آن، به عنوان قاعده رفتاری پذیرفته شده است. معیار تشخیص متعارف بودن یک تصرف، می تواند از طریق موارد زیر تعیین شود:

• عرف محلی: در هر منطقه یا شهر، ممکن است عادات و رسوم خاصی برای استفاده از حقوقی مانند حق عبور یا مجرا وجود داشته باشد. برای مثال، عرض متعارف یک مسیر عبور در یک روستای کوهستانی، ممکن است با عرض متعارف همان مسیر در یک شهر بزرگ تفاوت داشته باشد.
• عرف عمومی: برخی عرف ها در سطح گسترده تری از جامعه پذیرفته شده اند و به اصولی کلی تبدیل شده اند که در اکثر مناطق کشور قابل اعمال هستند.
• رویه های صنفی: در برخی موارد، مانند عبور لوله های آب یا گاز در یک مجتمع مسکونی، رویه های مهندسی و صنفی خاصی وجود دارد که به عنوان عرف در نظر گرفته می شوند.

تشخیص عرف و متعارف، معمولاً بر عهده قاضی است که با توجه به شواهد و مدارک موجود، از جمله شهادت شهود یا نظر کارشناس رسمی دادگستری، به این مهم دست پیدا می کند. کارشناس می تواند با بررسی موقعیت محلی، نوع ملک، و ماهیت حق، نظر کارشناسی خود را در مورد متعارف بودن یا نبودن یک تصرف ارائه دهد.

تفاوت عرف با عادت: لازم است میان عرف و عادت تمایز قائل شویم. عادت صرفاً به تکرار یک عمل توسط افراد اطلاق می شود و ممکن است فاقد جنبه الزام آور باشد؛ در حالی که عرف علاوه بر تکرار، دارای جنبه حقوقی و الزام آور در اذهان عمومی است. به عبارت دیگر، عرف حاوی یک اعتقاد به الزام است که آن را از یک عادت ساده متمایز می کند. در حقوق مدنی، این عرف است که به عنوان یکی از منابع قانون، در تعیین حدود حقوق و تکالیف نقش دارد.

به عنوان مثال، در حق مجرا، اگر توافقی نباشد، عبور لوله آب با قطر متعارف و در عمق مناسب که مزاحمتی برای مالک ایجاد نکند، عرفی تلقی می شود. اما اگر صاحب حق بخواهد لوله ای با قطر بسیار بزرگ یا در سطحی نامناسب نصب کند که موجب اضرار به ملک شود، این تصرف از حدود متعارف خارج شده و قابل قبول نخواهد بود.

د) و آنچه ضرورت انتفاع اقتضا می کند

آخرین معیار تعیین کننده حدود تصرفات در ماده ۱۰۷ قانون مدنی، «آنچه ضرورت انتفاع اقتضا می کند» است. این معیار، به حداقل های لازم برای بهره برداری از حق اشاره دارد و به نوعی مکمل دو معیار قبلی محسوب می شود.

مفهوم ضرورت انتفاع و حدود آن: ضرورت انتفاع به معنای حداقل نیاز و قدر متیقن برای بهره برداری از حقی است که بر ملک غیر ایجاد شده است. این ضرورت، نه به معنای منفعت بیشتر یا راحتی حداکثری صاحب حق، بلکه به معنای لزوم و ناگزیری برای اعمال موثر و معقول حق است. به عبارت دیگر، تصرف باید به قدری باشد که بدون آن، اعمال حق اساساً غیرممکن یا به شدت دشوار و بی فایده شود.

حدود ضرورت، با توجه به ماهیت حق و شرایط خاص هر پرونده تعیین می شود. ملاک تشخیص آن، عموماً منطق و عقل سلیم حقوقی است و می تواند شامل موارد زیر باشد:

• اگر حق عبور از زمینی به شما داده شده، ضرورت انتفاع اقتضا می کند که مسیری حداقل به اندازه عرض یک انسان برای عبور پیاده یا عرض لازم برای عبور وسیله نقلیه ضروری (مثلاً یک موتورسیکلت یا اتومبیل کوچک در یک باغ) وجود داشته باشد. اما عبور با ماشین آلات سنگین که به محیط آسیب می رساند، ممکن است از حد ضرورت خارج باشد.
• در حق مجرا، ضرورت انتفاع به نصب لوله ای با قطر کافی برای انتقال آب یا فاضلاب لازم برای ملک صاحب حق اشاره دارد. استفاده از لوله های با قطر بیش از حد نیاز، فراتر از ضرورت محسوب می شود.

رابطه ضرورت انتفاع با متعارف و توافق: این سه معیار در یک سلسله مراتب یا در یک رابطه مکمل قرار دارند:

1. اول، توافق: اگر توافق صریحی وجود داشته باشد، همان ملاک عمل است.
2. دوم، متعارف: اگر توافقی نبود یا مبهم بود، به عرف رجوع می شود.
3. سوم، ضرورت انتفاع: اگر عرف هم پاسخگو نبود یا در کنار عرف، برای جلوگیری از سوءاستفاده، به حداقل ضرورت انتفاع توجه می شود. در بسیاری از موارد، عرف و ضرورت انتفاع همپوشانی دارند. یعنی آنچه عرفاً پذیرفته شده است، معمولاً همان حداقل ضروری نیز هست. با این حال، ممکن است موردی عرفاً قابل قبول باشد اما از حد ضرورت برای بهره برداری از حق تجاوز کند، یا برعکس. در چنین شرایطی، قاضی باید با دقت و با کمک کارشناسان، به توازن میان این دو معیار دست یابد.

تفاوت بین ضرورت و منفعت بیشتر: نکته مهم این است که ضرورت انتفاع نباید با منفعت بیشتر یا راحتی فزاینده برای صاحب حق اشتباه گرفته شود. صاحب حق نمی تواند به بهانه کسب منفعت بیشتر یا سهولت کار خود، اقداماتی در ملک غیر انجام دهد که فراتر از حداقل لازم برای اعمال حق است و موجب تضییع حقوق مالک شود. برای مثال، اگر عبور پیاده از ملکی برای صاحب حق کافی است، او نمی تواند به بهانه راحتی بیشتر، درخواست کند که مسیری برای عبور خودروی شخصی اش در ملک دیگری احداث شود؛ مگر اینکه این مورد در توافق اولیه قید شده باشد یا عرف آن را بپذیرد.

مصادیق و مثال های کاربردی از اعمال ماده 107

درک ماده ۱۰۷ قانون مدنی، بدون مشاهده مصادیق عملی آن، کامل نخواهد بود. این بخش، با ارائه مثال های کاربردی، به شما کمک می کند تا نحوه اعمال این ماده را در موقعیت های واقعی تصور کنید.

مثال 1: حق عبور

فرض کنید آقای احمد دارای زمینی است که تنها راه دسترسی به آن، عبور از ملک آقای بهرام است و این حق عبور به صورت قانونی برای او ایجاد شده است. حال سوال اینجاست که حدود این حق عبور چیست؟

• توافق: اگر در سند یا قرارداد، توافق شده باشد که آقای احمد فقط حق عبور پیاده از مسیر مشخصی با عرض یک متر را دارد، او نمی تواند با خودرو از آن مسیر عبور کند یا عرض مسیر را به دلخواه خود افزایش دهد.
• متعارف: اگر توافقی نباشد، عرف محل تعیین کننده است. در یک منطقه روستایی، عبور با تراکتور برای دسترسی به زمین کشاورزی ممکن است متعارف باشد، در حالی که در یک مجتمع مسکونی، فقط عبور پیاده یا نهایتاً دوچرخه متعارف است.
• ضرورت انتفاع: آقای احمد برای دسترسی به زمین خود، نیازمند عبور است. اگر عبور پیاده کافی است، نمی تواند به بهانه راحتی بیشتر، بخواهد مسیر را برای عبور خودروی بزرگ آسفالت کند. فقط آن مقدار از تصرف (عبور پیاده یا خودروی ضروری برای کشاورزی) که برای بهره برداری از ملک خودش ناگزیر است، در چارچوب ضرورت انتفاع قرار می گیرد.

مثال 2: حق مجرا (آب، فاضلاب، برق، گاز)

خانم سارا برای تأمین آب شرب ملک خود، حق دارد لوله آبی را از ملک آقای محسن عبور دهد. حدود این حق مجرا چگونه تعیین می شود؟

• توافق: اگر در قرارداد ذکر شده باشد که لوله باید با قطر مشخصی و در عمق یک متری از زمین عبور کند، خانم سارا باید دقیقاً همان را رعایت کند.
• متعارف: در صورت عدم توافق، عرف ساختمانی و مهندسی منطقه تعیین می کند که قطر متعارف لوله کشی برای یک واحد مسکونی چقدر است و لوله ها معمولاً در چه عمقی قرار می گیرند تا مزاحمتی برای مالک ایجاد نکنند.
• ضرورت انتفاع: خانم سارا برای تأمین آب شرب مورد نیاز، به لوله ای با قطر مشخص احتیاج دارد. او نمی تواند لوله ای با قطر غیرمتعارف و بسیار بزرگ نصب کند که به بهانه احتمال نیاز آینده، از حد ضرورت خارج باشد و موجب تخریب یا کاهش ارزش ملک آقای محسن شود. همچنین، دسترسی برای تعمیرات ضروری نیز باید مد نظر قرار گیرد.

مثال 3: حق حریم (مانند قنات)

آقای رضایی دارای یک قنات قدیمی است که از زیر زمین های همسایگان عبور می کند. این قنات دارای حریمی است که برای پایداری و بهره برداری از آن ضروری است.

• توافق: اگر در گذشته توافقی بر سر حریم قنات شده باشد (مثلاً تا فاصله 20 متری از مسیر قنات، هیچ ساخت و سازی نباید انجام شود)، این توافق معتبر است.
• متعارف/ضرورت انتفاع: حریم قنات بر اساس عرف محلی و نیز ضرورت های مهندسی برای جلوگیری از ریزش قنات یا خشک شدن آن تعیین می شود. این حریم، عموماً به اندازه ای است که برای حفظ و نگهداری قنات و جلوگیری از اضرار به آن لازم است و هرگونه تصرف (مانند حفر چاه عمیق یا ساخت و ساز سنگین) در این حریم، به دلیل تجاوز از ضرورت انتفاع قنات، ممنوع است.

مثال 4: حق انتفاع

آقای کریمی حق انتفاع سکنی (حق سکونت) در ملک آقای حسینی را برای مدت 5 سال دارد. چگونه می تواند از این حق استفاده کند؟

• توافق: اگر در قرارداد انتفاع آمده باشد که آقای کریمی فقط می تواند برای سکونت خود و خانواده اش از ملک استفاده کند و حق اجاره دادن آن را ندارد، او باید به این توافق پایبند باشد.
• متعارف: اگر توافقی بر نحوه نگهداری یا نوع استفاده نباشد، آقای کریمی باید ملک را به صورت متعارف (مانند یک مستأجر معقول) نگهداری و از آن استفاده کند. یعنی از آن استفاده مسکونی متعارف داشته باشد، نه اینکه آن را به انبار تبدیل کند یا تغییرات اساسی در آن بدهد.
• ضرورت انتفاع: بهره برداری از ملک برای سکونت. او نمی تواند بدون اجازه مالک، دیوارها را تخریب یا سازه را تغییر دهد، چرا که این اقدامات فراتر از ضرورت انتفاع از ملک برای سکونت است.

مثال 5: تجاوز از حدود و سوءاستفاده از حق

در تمام مثال های فوق، اگر صاحب حق از یکی از این سه معیار (توافق، متعارف یا ضرورت انتفاع) تجاوز کند، این عمل تجاوز از حدود و نوعی سوءاستفاده از حق محسوب می شود. برای مثال:

• آقای احمد به جای عبور پیاده، با ماشین آلات سنگین از ملک آقای بهرام عبور کرده و به باغچه او آسیب بزند.
• خانم سارا بدون اطلاع و توافق، لوله آب را به جای زیر زمین، از روی زمین و به شکلی نامناسب عبور دهد که مانع عبور و مرور آقای محسن شود.
• آقای کریمی در ملک آقای حسینی به جای سکونت، یک کارگاه تولیدی پر سروصدا راه بیندازد.

در این موارد، مالک ملک متضرر حق دارد که با مراجعه به مراجع قضایی، از تجاوز صاحب حق جلوگیری کرده و خسارات وارده را مطالبه نماید. اینجاست که ضمانت اجرای ماده ۱۰۷ قانون مدنی به وضوح خود را نشان می دهد و از هرج و مرج در روابط حقوقی پیشگیری می کند.

رابطه ماده 107 با سایر مواد قانون مدنی و قوانین مرتبط

ماده ۱۰۷ قانون مدنی، جزیره ای جداگانه در اقیانوس قوانین نیست، بلکه با سایر مواد قانونی در هم تنیده است و برای درک کامل آن، باید ارتباطش را با سایر اصول و قواعد حقوقی بررسی کرد. این هم نشینی، به ما کمک می کند تا دیدگاهی جامع تر نسبت به جایگاه این ماده در نظام حقوقی پیدا کنیم.

ماده 93 ق.م: مفهوم حق ارتفاق و انواع آن

ماده ۹۳ قانون مدنی، حق ارتفاق را تعریف می کند: «ارتفاق حقی است برای شخص، در ملک دیگری به منظور استفاده از آن ملک.» این ماده، به عنوان مبنای وجودی حق ارتفاق، پیش نیاز اعمال ماده ۱۰۷ قانون مدنی است. بدون وجود حق ارتفاق، اساساً بحثی درباره حدود تصرفات در ملک غیر مطرح نخواهد شد. حق ارتفاق می تواند شامل حق عبور، حق مجرا و سایر حقوقی باشد که برای کمال استفاده از ملک یک شخص، بر ملک دیگری برقرار می شود. ماده ۱۰۷ قانون مدنی دقیقاً چگونگی و محدودیت های اعمال همین حق ارتفاق را مشخص می کند.

ماده 104 ق.م: قاعده توسعه حق ارتفاق باعث تضییق حق مالک نیست

ماده ۱۰۴ قانون مدنی بیان می دارد: «اگر حق ارتفاق برای مقصود معینی به زمین دیگری داده شده، مثلاً برای آب بردن، صاحب حق نمی تواند برای مقصد دیگری از آن استفاده کند.» این ماده در ارتباط تنگاتنگ با ماده ۱۰۷ قرار دارد. در حالی که ماده ۱۰۷ به میزان و چگونگی تصرف می پردازد، ماده ۱۰۴ به هدف و مقصود حق اشاره می کند. صاحب حق نمی تواند به بهانه ضرورت انتفاع یا متعارف بودن، هدف اصلی حق ارتفاق را تغییر دهد و آن را توسعه دهد به نحوی که به ضرر مالک باشد. برای مثال، حق مجرا برای آب کشاورزی، نمی تواند برای عبور فاضلاب استفاده شود، مگر اینکه توافق جدیدی صورت گیرد. این دو ماده، در کنار یکدیگر، تضمین می کنند که هم هدف اصلی حق حفظ شود و هم حدود آن رعایت گردد.

ماده 132 ق.م: قاعده لاضرر و عدم تجاوز از حد متعارف در اعمال حق مالکیت

ماده ۱۳۲ قانون مدنی بیان می کند: «هیچ کس نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» این ماده، اصول کلی عدم اضرار به غیر و حدود متعارف را حتی در اعمال حق مالکیت فرد بر ملک خودش مطرح می کند. اگر مالک یک ملک در اعمال حق مالکیت خود محدود است تا به همسایه ضرر نرساند، به طریق اولی، صاحب حق در ملک غیر نیز باید این قاعده را رعایت کند. در واقع، ماده ۱۰۷ قانون مدنی، تفسیر و کاربرد قاعده لاضرر و اصول ماده ۱۳۲ را در مورد حقوق عینی تبعی بیان می کند. هرگونه تجاوز از اندازه قرار داده شده، مقدار متعارف و ضرورت انتفاع که در ماده ۱۰۷ ذکر شده است، می تواند مصداق اضرار به غیر باشد و طبق ماده ۱۳۲ قابل پیگیری است.

ماده 30 و 31 ق.م: اصول کلی حاکم بر حق مالکیت

ماده ۳۰ قانون مدنی می گوید: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» و ماده ۳۱: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان خارج کرد مگر به حکم قانون.» این مواد، اصول کلی حاکمیت مالک بر ملک خود را بیان می کنند. ماده ۱۰۷ قانون مدنی، دقیقاً یکی از همان استثنائات قانونی یا قواعدی است که نحوه اعمال حقوق بر ملک دیگری را تنظیم می کند. در واقع، در جایی که حقی مانند ارتفاق یا انتفاع بر ملک غیر ایجاد می شود، حق مالکیت اولیه محدود می شود و این ماده ۱۰۷ است که توازن را میان حق مالک و صاحب حق برقرار می کند.

مسئولیت مدنی: ضمانت اجرای تجاوز از حدود ماده 107

در صورتی که صاحب حق از حدود مقرر در ماده ۱۰۷ قانون مدنی تجاوز کند و به ملک مالک یا منافع او ضرر برساند، بر اساس قواعد کلی مسئولیت مدنی (مواد ۳۲۸ به بعد قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی)، مکلف به جبران خسارت وارده خواهد بود. مالک متضرر می تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، علاوه بر جلوگیری از ادامه تجاوز، مطالبه خسارت نماید. این مسئولیت می تواند شامل جبران خسارت مادی (مانند تعمیر خرابی ها) و حتی خسارت معنوی باشد. این جنبه از ماده ۱۰۷، نقش بازدارنده آن را پررنگ می کند.

قوانین خاص

علاوه بر قانون مدنی، برخی قوانین خاص نیز ممکن است بر حدود تصرفات در ملک غیر تأثیرگذار باشند. برای مثال، قوانین مربوط به حریم راه ها، خطوط انتقال انرژی (برق، گاز)، و شبکه های آب و فاضلاب شهری، ممکن است قواعد خاصی برای حریم این تأسیسات و نحوه عبور آن ها از املاک خصوصی تعیین کنند. در این موارد، اگرچه اصول ماده ۱۰۷ همچنان راهگشا است، اما جزئیات و محدودیت های خاصی که در قوانین ویژه پیش بینی شده، بر آن اولویت خواهد داشت یا آن را تکمیل می کند. برای نمونه، ممکن است قانون حریم خاصی برای خطوط برق فشار قوی تعیین کند که بر عرف محلی اولویت دارد.

رویه های قضایی و دکترین حقوقی

درک کامل ماده ۱۰۷ قانون مدنی، تنها با مطالعه متن قانون و ارتباط آن با سایر مواد میسر نیست. رویه های قضایی و نظرات دکترین حقوقی، به ما کمک می کنند تا نحوه تفسیر و اعمال این ماده را در عمل ببینیم و از عمق دیدگاه های حقوقدانان بهره مند شویم.

بررسی آرای قضایی

دادگاه ها در مواجهه با اختلافات ناشی از اعمال حقوق در ملک غیر، مکرراً به ماده ۱۰۷ قانون مدنی استناد می کنند. آرای قضایی نشان می دهند که چگونه قضات با توجه به شرایط خاص هر پرونده، به ارزیابی «توافق»، «متعارف» و «ضرورت انتفاع» می پردازند. برخی نکات کلیدی که از رویه های قضایی می توان دریافت، عبارتند از:

• نقش کارشناس رسمی دادگستری: در اکثر دعاوی مربوط به ماده ۱۰۷، به ویژه در تشخیص «مقدار متعارف» و «ضرورت انتفاع»، دادگاه ها از نظریه کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته های معماری، شهرسازی، کشاورزی یا نقشه برداری) بهره می برند. کارشناس با معاینه محل، بررسی اسناد و عرف منطقه، نظر تخصصی خود را ارائه می دهد که مبنای تصمیم گیری قاضی قرار می گیرد.
• اولویت توافق صریح: آرای قضایی همواره بر اولویت توافق صریح و روشن میان طرفین تأکید دارند. اگر توافق مشخصی وجود داشته باشد، دادگاه به آن استناد می کند و کمتر به عرف یا ضرورت می پردازد.
• بررسی اضرار به مالک: در مواردی که تجاوز از حدود حق صورت می گیرد، دادگاه به اضرار وارده به مالک توجه می کند و حکم به رفع تجاوز و جبران خسارت می دهد. میزان اضرار و تناسب آن با منفعت صاحب حق، در تصمیم گیری ها مؤثر است.
• تفسیر محدودکننده حقوق عینی: به طور کلی، حقوق عینی تبعی مانند ارتفاق و انتفاع که بر ملک دیگری تحمیل می شوند، در رویه قضایی به صورت محدود تفسیر می شوند تا اصل حاکمیت مالک بر ملک خود خدشه دار نشود. بنابراین، هرگونه توسعه یا تجاوز از حدود متعارف و ضروری، به نفع مالک تعبیر می شود.

با مطالعه آرای وحدت رویه (در صورت وجود) یا نمونه آرای دادگاه های تجدیدنظر، می توان الگوهای فکری قضات و چالش های عملی در اعمال این ماده را بهتر درک کرد. برای مثال، یک رأی ممکن است تعیین کند که عبور لوله گاز از زیر باغچه همسایه، تا چه میزان از قطر و عمق، متعارف و ضروری است و تجاوز از آن، موجب مسئولیت صاحب حق خواهد شد.

نظرات اساتید و حقوقدانان برجسته

دکترین حقوقی و نظرات اساتید برجسته حقوق مدنی، نقش مهمی در تبیین ابعاد پیچیده ماده ۱۰۷ قانون مدنی ایفا می کنند. حقوقدانانی مانند زنده یاد دکتر ناصر کاتوزیان و دکتر سید حسین صفایی در آثار خود به این ماده پرداخته اند:

• تأکید بر توازن حقوق: عموم حقوقدانان بر این باورند که ماده ۱۰۷ قانون مدنی، در پی ایجاد توازن و تعادل میان حق استفاده صاحب حق و حق مالکیت کامل مالک است. این ماده می کوشد از هرگونه سوءاستفاده از حق و تجاوز به حقوق دیگران جلوگیری کند.
• نقش عرف در تکمیل قانون: حقوقدانان نقش مهم عرف را در جایی که قانون صراحت ندارد یا توافقی وجود ندارد، برجسته می کنند. عرف به عنوان یک منبع ثانویه حقوق، به پر کردن خلاءهای قانونی و قراردادی کمک می کند.
• مفهوم ضرورت و تفاوت آن با منفعت: در آثار دکترین، به وضوح بر تفاوت میان ضرورت انتفاع و منفعت بیشتر تأکید شده است. ضرورت، ناظر بر حداقل های لازم برای اعمال حق است، در حالی که منفعت می تواند شامل تسهیلات یا مزایای اضافی باشد که فراتر از حداقل ضروری است و نباید به قیمت اضرار به مالک تمام شود.
• استناد به قواعد فقهی: بسیاری از حقوقدانان، اصول مطرح شده در ماده ۱۰۷ را ریشه در قواعد فقهی مانند لاضرر و لاضرار فی الاسلام و قاعده تسلیط (احدی بر ملک خود مسلط است) می دانند. این قواعد، مبنای نظری قوی برای محدودیت های اعمال حق در ملک غیر فراهم می آورند.

مطالعه کتب و مقالات حقوقی مرتبط، به ما این امکان را می دهد که با تفاسیر عمیق تر، دیدگاه های مختلف و استدلال های حقوقی پیچیده پیرامون ماده ۱۰۷ قانون مدنی آشنا شویم و در نتیجه، درک جامع تری از این ماده و کاربردهای آن به دست آوریم.

نتیجه گیری

در پایان این بررسی جامع از ماده ۱۰۷ قانون مدنی، روشن می شود که این ماده، فراتر از یک متن قانونی خشک و رسمی، سنگ بنای تنظیم روابط پیچیده و گاه پرتعارض میان مالکان املاک و صاحبان حقوق عینی تبعی در ملک دیگری است. ماده ۱۰۷ قانون مدنی، با وضع سه معیار کلیدی – توافق صریح، مقدار متعارف و ضرورت انتفاع – یک چارچوب حقوقی مستحکم و انعطاف پذیر برای اعمال هرگونه حق در ملک غیر ارائه می دهد.

اهمیت این ماده در ایجاد تعادل و جلوگیری از تعارض منافع، بر کسی پوشیده نیست. در غیاب چنین اصولی، هر صاحب حقی می توانست به بهانه بهره برداری از حق خود، تصرفات نامحدودی در ملک دیگری انجام دهد و این امر به بی نظمی، اختلافات لاینحل و تضییع حقوق مالکان منجر می شد. این ماده به وضوح مشخص می کند که حتی اگر حقی بر ملک غیر وجود داشته باشد، این حق مطلق نبوده و باید در حدود منطقی و پذیرفته شده اجتماعی اعمال شود. در واقع، ماده ۱۰۷ در پی آن است که حقوق همه طرفین را محترم شمرده و از هرگونه سوءاستفاده از موقعیت و تضعیف حقوق مالکیت جلوگیری کند.

تأکید بر اصول سه گانه توافق، متعارف و ضرورت انتفاع به عنوان چارچوب اعمال حق، به معنای آن است که در وهله اول، اراده آزاد طرفین در قالب قرارداد محترم است. اما در جایی که اراده صریحی وجود ندارد یا مبهم است، عرف و رویه های اجتماعی وارد عمل می شوند تا خلاءهای موجود را پر کنند. و در نهایت، مفهوم ضرورت انتفاع به عنوان یک ترمز نهایی عمل می کند تا حتی در صورت عدم صراحت عرفی، حداقل های لازم برای بهره برداری از حق رعایت شود و از تجاوز از حد اعتدال جلوگیری گردد. این نظام سه گانه، یک الگوی پیشرفته و کارآمد برای حل و فصل اختلافات در حوزه حقوق املاک به شمار می رود.

با توجه به ابعاد گسترده و پیچیدگی های حقوقی ماده ۱۰۷ قانون مدنی، به همه افراد، اعم از مالکان، صاحبان حقوق ارتفاق و انتفاع، دانشجویان حقوق و متخصصین این حوزه، توصیه می شود که همواره در تنظیم قراردادها و توافقات مربوط به حقوق در ملک غیر، نهایت شفافیت و دقت را به خرج دهند. جزئیات مربوط به نحوه، میزان، زمان و مکان اعمال حق باید به وضوح قید شود تا جای هیچگونه ابهامی باقی نماند. در صورت بروز اختلاف یا ابهام، مراجعه به متخصصین حقوقی و وکلای مجرب می تواند راهگشا باشد. چرا که تفسیر و اجرای صحیح این ماده، مستلزم دانش حقوقی عمیق و تجربه کافی در تحلیل موارد مشابه است. این ماده نشان می دهد که قانون گذار با درایت، مسیری را برای ایجاد نظم و عدالت در روابط پیچیده حقوقی گشوده است.

منابع و مراجع

• قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مصوب ۱۳۰۷ با اصلاحات بعدی.
• کاتوزیان، ناصر، (۱۳۸۹)، حقوق مدنی: اموال و مالکیت، جلد اول، چاپ سیزدهم، تهران: انتشارات میزان.
• صفایی، سید حسین، (۱۳۹۰)، حقوق مدنی: اشخاص و اموال، چاپ هجدهم، تهران: انتشارات سمت.
• شهیدی، مهدی، (۱۳۸۸)، حقوق مدنی: تشکیل قراردادها و تعهدات، جلد اول، چاپ دهم، تهران: انتشارات مجد.
• قانون مسئولیت مدنی، مصوب ۱۳۳۹.