فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز

فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز به فرآیند قانونی اطلاق می شود که در آن، ملکی که متعلق به چند نفر است و به دلیل ماهیت فیزیکی یا ضوابط شهرسازی نمی توان آن را تقسیم کرد، از طریق دستور قضایی و مزایده به فروش می رسد. این مسیر پیچیدگی های خاص خود را دارد که درک آن ها برای مالکین و وراث حیاتی است. پیمودن این مسیر حقوقی، برای بسیاری از مالکان مشاع، خواه وراث باشند یا شرکای قراردادی، می تواند مملو از ابهامات و چالش ها باشد. شناخت دقیق مراحل، مدارک و مراجع ذی صلاح، نه تنها به سرعت بخشیدن به فرآیند کمک می کند، بلکه از بروز اشتباهات پرهزینه نیز جلوگیری خواهد کرد. این راهنما برای آن دسته از افرادی طراحی شده است که به دنبال پاسخی جامع و کاربردی برای پرسش های خود در خصوص فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز هستند و می خواهند با دیدی روشن تر، گام در این مسیر بگذارند.

مفاهیم پایه: شناخت ملک مشاع و افراز

برای شروع سفر در دنیای فروش ملک مشاعی، ابتدا باید با مفاهیم پایه ای آن آشنا شد. درک این اصطلاحات کلیدی به درک عمیق تر فرآیندهای حقوقی پیش رو کمک شایانی می کند و تصویری روشن تر از وضعیت حقوقی یک ملک ارائه می دهد.

ملک مشاع چیست؟

در زبان حقوقی، ملک مشاع به مالی غیرمنقول گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. این اشتراک به گونه ای است که سهم هر یک از مالکان (شرکا) در تمام اجزای ملک گسترده شده است و از یکدیگر تفکیک نشده است. به عبارت دیگر، هیچ بخشی از ملک به طور اختصاصی به یک مالک تعلق ندارد و همه مالکان در جزء جزء ملک شریک هستند.

این نوع مالکیت ممکن است به دلایل گوناگونی ایجاد شود. برای مثال، زمانی که یک فرد فوت می کند و ملکی از او به ارث می رسد، وراث به نسبت سهم الارث خود، مالک مشاعی آن ملک می شوند. همچنین، ممکن است دو یا چند نفر با توافق و از طریق یک قرارداد، ملکی را به صورت مشترک خریداری کنند و به این ترتیب، مالکیت مشاعی شکل بگیرد. در پاره ای از اوقات نیز، مالکیت مشاع به صورت قهری و بدون اراده افراد (مانند در هم آمیختن دو مال به طور ناخواسته) ایجاد می شود. در هر یک از این حالات، اصل کلی بر این است که هیچ شریکی نمی تواند بدون رضایت سایر شرکا، در ملک تصرف مادی کند یا سهم مشخصی از آن را به دیگران بفروشد. این ماهیت مشترک، اغلب چالش هایی را در مدیریت، بهره برداری و به ویژه فروش ملک ایجاد می کند.

افراز ملک چیست و چه زمانی کاربرد دارد؟

افراز در لغت به معنای جدا کردن و تقسیم کردن است و در اصطلاح حقوقی، به تقسیم یک ملک مشاع بین شرکا اطلاق می شود، به گونه ای که هر شریک مالک سهم مفروز (جدا شده) خود شود. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و ایجاد مالکیت مستقل برای هر یک از شرکا است. برای مثال، اگر سه نفر مالک مشاعی یک زمین بزرگ باشند، پس از افراز، هر یک از آن ها مالک یک قطعه مشخص و جداگانه از آن زمین خواهد شد که سند مالکیت مجزا نیز برای آن صادر می شود.

افراز زمانی کاربرد دارد که ملک مورد نظر، قابلیت تقسیم فیزیکی را داشته باشد. یعنی از نظر مساحت، موقعیت، ارزش گذاری و رعایت ضوابط شهرسازی و فنی، بتوان آن را به قطعاتی مستقل و متناسب با سهم هر شریک تقسیم کرد. این فرآیند با درخواست یکی از شرکا آغاز می شود و معمولاً با دخالت اداره ثبت اسناد و املاک یا در صورت لزوم، دادگاه انجام می پذیرد. در نتیجه افراز، هر شریک سند مالکیت جداگانه برای سهم خود دریافت می کند و می تواند بدون نیاز به اجازه دیگران، در سهم خود تصرف کند یا آن را به فروش برساند. تفاوت افراز با تفکیک در این است که تفکیک، صرفاً تقسیم ملک به قطعات کوچک تر را بدون در نظر گرفتن سهم مالکان انجام می دهد و ممکن است ملک همچنان مشاع باقی بماند، در حالی که افراز هدفش جداسازی سهم مالکان و پایان دادن به شراکت است.

ملک غیرقابل افراز به چه معناست؟

ملک غیرقابل افراز، ملکی است که علیرغم مالکیت مشاعی چند نفر بر آن، به دلایل مختلفی امکان تقسیم فیزیکی آن بین شرکا وجود ندارد. این عدم امکان تقسیم، معمولاً بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری یا اداره ثبت اسناد و املاک تشخیص داده می شود.

معیارها و دلایل متعددی برای تشخیص غیرقابل افراز بودن یک ملک وجود دارد. برخی از مهم ترین آن ها عبارتند از:

• کوچک بودن بیش از حد قطعات: گاهی مساحت ملک آنقدر کم است که اگر بخواهند آن را بین شرکا تقسیم کنند، سهم هر نفر آنقدر کوچک می شود که عملاً قابلیت بهره برداری یا احداث بنا را از دست می دهد.
• عدم رعایت ضوابط شهرسازی: قوانین شهرسازی و طرح های جامع شهری، حداقل مساحت، ابعاد و کاربری مشخصی را برای قطعات زمین تعیین می کنند. اگر تقسیم ملک باعث شود که سهم هر شریک از این حداقل ها کمتر شود، ملک غیرقابل افراز تلقی می گردد.
• عدم امکان ارزش گذاری یکسان: ممکن است بخش های مختلف یک ملک از نظر دسترسی، موقعیت، چشم انداز یا نوع کاربری، ارزش متفاوتی داشته باشند. اگر تقسیم فیزیکی منجر به نابرابری شدید در ارزش قطعات شود و نتوان با تعدیلات نقدی این نابرابری را جبران کرد، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده می شود.
• وجود اعیانی مشترک: در مواردی که یک ساختمان (اعیانی) به صورت مشترک بر روی زمین مشاع ساخته شده و امکان تقسیم فیزیکی ساختمان بدون تخریب آن وجود نداشته باشد، ملک غیرقابل افراز خواهد بود.

مرجع تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک، در ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است، به شرطی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد. در صورت تشخیص عدم افراز توسط اداره ثبت، یک گواهی عدم افراز صادر می شود. اگر ملک ثبت نشده باشد یا در جریان ثبتی آن نقصی وجود داشته باشد، یا یکی از شرکا محجور یا غایب باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی و تشخیص خواهد بود.

تفاوت «دستور فروش» و «حکم فروش» در دعاوی ملکی

در نظام حقوقی ایران، میان دستور فروش و حکم فروش تفاوت ماهوی و اجرایی مهمی وجود دارد که در پرونده های مربوط به ملک مشاعی غیرقابل افراز، درک این تفاوت حیاتی است. این دو اصطلاح، هرچند به نتیجه مشابهی (یعنی فروش ملک) منجر می شوند، اما از نظر فرآیند صدور، قابلیت اعتراض و جایگاه حقوقی کاملاً متفاوت هستند.

حکم فروش: حکم یک تصمیم قضایی است که پس از طی تشریفات دادرسی کامل، شامل تشکیل جلسه رسیدگی، دفاعیات طرفین، جمع آوری ادله و بررسی ماهوی دعوا صادر می شود. حکم، جنبه ترافعی دارد؛ یعنی در مورد اختلافی بین دو یا چند طرف صادر شده و یک دعوا را خاتمه می دهد. احکام قضایی معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی هستند و پس از قطعیت یافتن و صدور اجرائیه، به مرحله اجرا درمی آیند.

دستور فروش: دستور فروش، برخلاف حکم، یک تصمیم قضایی است که بدون طی تشریفات کامل دادرسی و بدون جنبه ترافعی (یعنی بدون اینکه دعوایی بین طرفین باشد که نیاز به فصل خصومت داشته باشد) صادر می شود. این تصمیم، قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی نیست و به محض صدور قطعی و لازم الاجرا می شود. دلیل این عدم قابلیت اعتراض، ماهیت دستور فروش است که به معنای فصل خصومت نیست، بلکه صرفاً اجرای یک خواسته قانونی از سوی یکی از مالکان است که قانونگذار برای آن راهکار مشخصی پیش بینی کرده است. در خصوص فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز، دادگاه تنها با احراز شرایط قانونی (یعنی وجود گواهی عدم افراز) و بدون ورود به ماهیت اختلاف، دستور فروش را صادر می کند و نیاز به صدور اجرائیه هم ندارد و مستقیماً به مرحله اجرا می رود.

تفاوت کلیدی این دو در این است که حکم فروش، یک دعوای حقوقی را به پایان می رساند و می تواند مورد اعتراض قرار گیرد، در حالی که دستور فروش، صرفاً یک اقدام اجرایی است که پس از احراز شرایط قانونی (مانند غیرقابل افراز بودن ملک) و برای تسهیل فروش ملک صادر می شود و اعتراض پذیر نیست.

گام های اولیه و مراجع رسیدگی

زمانی که یک ملک به صورت مشاعی است و مالکان به توافق برای تقسیم آن نمی رسند، یا زمانی که ملک از نظر قانونی قابلیت افراز ندارد، مسیرهای حقوقی مشخصی برای فروش آن وجود دارد. شناخت این مسیرها و مراجع ذی صلاح، گام های اولیه و حیاتی برای حل این مشکل به شمار می رود.

مراجعه به اداره ثبت: اولین گام برای افراز

اولین گامی که شرکای یک ملک مشاع برای تعیین تکلیف آن باید بردارند، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. این اقدام زمانی انجام می شود که ملک مورد نظر دارای سند رسمی بوده و جریان ثبتی آن به طور کامل خاتمه یافته باشد. اداره ثبت، مرجع صلاحیت دار برای بررسی قابلیت افراز و تقسیم چنین املاکی است.

مراحل درخواست افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:

1. تقدیم درخواست: هر یک از شرکا می تواند به تنهایی با مراجعه به اداره ثبت، درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهد. این درخواست باید شامل مشخصات کامل متقاضی و سایر شرکا و همچنین اطلاعات دقیق ملک باشد.
2. کارشناسی و نقشه برداری: پس از ثبت درخواست، پرونده به کارشناسان ثبت ارجاع داده می شود. این کارشناسان، با بررسی اسناد و مدارک ثبتی و در صورت لزوم، انجام نقشه برداری میدانی و بازدید از ملک، قابلیت تقسیم آن را از نظر فنی و قانونی بررسی می کنند. نقشه برداری معمولاً با تعیین وقت قبلی و در حضور مالکین انجام می شود.
3. نتیجه گیری: اداره ثبت پس از بررسی های لازم، یکی از دو تصمیم زیر را اتخاذ می کند:
   • تقسیم ملک (افراز): اگر ملک از نظر فنی و قانونی قابلیت افراز را داشته باشد، اداره ثبت با رعایت حقوق همه شرکا، ملک را به قطعات جداگانه تقسیم کرده و برای هر قطعه، سهم مالک را مشخص می کند. در این حالت، مالکان می توانند برای دریافت سند مالکیت مفروز (جداگانه) اقدام کنند.
   • **صدور گواهی عدم افراز: اگر ملک به دلایل ذکر شده (مانند کوچک بودن قطعات، عدم رعایت ضوابط شهرسازی یا عدم امکان ارزش گذاری یکسان) غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت گواهی ای تحت عنوان «گواهی عدم افراز ملک» صادر می کند. این گواهی، حکم یک مدرک رسمی را دارد و نشان دهنده این است که ملک مورد نظر، قابلیت تقسیم فیزیکی بین شرکا را ندارد و عملاً تنها راهکار باقی مانده، فروش آن است.

تصمیم اداره ثبت در خصوص قابلیت افراز ملک، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. اما اگر اعتراض صورت نگیرد یا اعتراض رد شود، گواهی عدم افراز قطعی و لازم الاجرا می شود. این گواهی، سندی بسیار مهم برای گام بعدی، یعنی مراجعه به دادگاه و درخواست دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز است.

مراجعه به دادگاه: در صورت عدم افراز یا شرایط خاص

در مواردی که امکان افراز ملک توسط اداره ثبت وجود ندارد، یا در شرایط خاص حقوقی، مسیر حل اختلاف به دادگاه عمومی حقوقی کشیده می شود. این مرحله، پیچیدگی های بیشتری دارد و نیازمند آشنایی با فرآیندهای قضایی است.

مواردی که مستقیماً باید به دادگاه مراجعه کرد:

• ملک غیرثبتی: اگر ملک مورد نظر فاقد سند رسمی باشد یا جریان ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را ندارد و شرکا باید مستقیماً به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنند.
• وجود غایب یا محجور: در صورتی که یکی از شرکای ملک، غایب مفقودالاثر یا محجور (مانند صغیر یا مجنون) باشد، به دلیل ضرورت حفظ حقوق این افراد، صلاحیت رسیدگی به افراز یا فروش ملک از اداره ثبت سلب شده و دادگاه عمومی حقوقی عهده دار این مسئولیت خواهد بود.
• اختلاف در مالکیت: اگر بین شرکا در مورد میزان سهم یا اصل مالکیت اختلاف جدی وجود داشته باشد و این اختلاف نیاز به بررسی ماهوی داشته باشد، پرونده باید در دادگاه مطرح شود.

نقش گواهی عدم افراز اداره ثبت به عنوان پیش شرط دادخواست دستور فروش:

در شرایطی که ملک دارای سند رسمی و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد و شرکا ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده باشند و اداره ثبت نیز عدم قابلیت افراز ملک را تشخیص داده و گواهی عدم افراز صادر کرده باشد، این گواهی به عنوان یک مدرک اساسی و پیش شرط، برای تقدیم دادخواست دستور فروش به دادگاه الزامی است. این گواهی، نشان دهنده این است که تمامی راه های اداری برای تقسیم ملک پیموده شده و هیچ راهی جز فروش وجود ندارد. در واقع، دادگاه بدون وجود این گواهی، معمولاً به درخواست دستور فروش رسیدگی نمی کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی:

دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. به این معنا که اگر ملک در تهران واقع شده باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی تهران مراجعه شود. این اصل، بر اساس صلاحیت محلی دادگاه ها در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول استوار است. دادگاه با بررسی گواهی عدم افراز و سایر مدارک، و بدون ورود به ماهیت دعوا (زیرا دستور فروش یک دعوای ترافعی نیست)، دستور لازم را صادر خواهد کرد.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز در دادگاه

پس از طی کردن گام های اولیه و دریافت گواهی عدم افراز، نوبت به فرآیند حقوقی در دادگاه می رسد. این مراحل، که به صدور دستور فروش و سپس مزایده ملک منتهی می شود، نیازمند دقت و رعایت تشریفات قانونی است.

تهیه و ثبت دادخواست دستور فروش

زمانی که یک ملک مشاعی غیر قابل افراز تشخیص داده می شود و شرکا به توافق نمی رسند، هر یک از مالکان می تواند برای فروش سهم خود و پایان دادن به شراکت، درخواست دستور فروش را به دادگاه ارائه کند. این فرآیند با تهیه و ثبت دادخواست آغاز می شود.

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین گام عملی، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. این دفاتر مسئول ثبت و ارسال دادخواست ها به مراجع قضایی هستند. متقاضی باید با همراه داشتن مدارک لازم، درخواست خود را در این دفاتر ثبت نماید.

تنظیم صحیح دادخواست

دادخواست باید به درستی و با رعایت نکات حقوقی تنظیم شود. این نکات شامل موارد زیر است:

• ذکر خواهان: مشخصات کامل فرد یا افرادی که درخواست فروش ملک را دارند.
• خواندگان: مشخصات کامل تمام شرکای دیگر ملک، حتی اگر موافق با فروش باشند، باید به عنوان خوانده درج شود. زیرا دستور فروش باید به طرفیت تمامی مالکین مشاعی صادر شود.
• خواسته: خواسته اصلی باید به صراحت دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز ذکر شود.
• دلایل و منضمات: تمامی دلایل و مدارکی که نشان دهنده حقانیت خواهان و غیرقابل افراز بودن ملک است، باید پیوست دادخواست شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوی دستور فروش ملک مشاع

برای اینکه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز به درستی ثبت و رسیدگی شود، ارائه مدارک زیر ضروری است:

1. تصویر مصدق سند مالکیت: کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک که نشان دهنده مالکیت مشاعی خواهان و سایر شرکا است.
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (با ذکر تاریخ قطعیت): این گواهی، که از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شده است، به دادگاه اثبات می کند که ملک مورد نظر قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد. تاریخ قطعیت آن نیز اهمیت دارد.
3. تصویر شناسنامه و کارت ملی درخواست کننده: برای احراز هویت خواهان.
4. فیش پرداخت هزینه دادرسی: دعوای دستور فروش ملک مشاعی، دعوای غیرمالی محسوب می شود و بر این اساس، هزینه دادرسی آن نیز بر مبنای دعاوی غیرمالی محاسبه و پرداخت می شود. مبلغ دقیق توسط دفاتر خدمات قضایی اعلام می گردد.

تنظیم دقیق دادخواست و ارائه کامل مدارک، از طولانی شدن فرآیند و بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می کند.

رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش

پس از ثبت دادخواست و ارائه مدارک لازم، پرونده به دادگاه صالح ارسال می شود. فرآیند رسیدگی به دستور فروش ملک مشاعی، ماهیتی متفاوت با سایر دعاوی حقوقی دارد.

فرآیند بررسی توسط دادگاه

دادگاه عمومی حقوقی، پرونده را مورد بررسی قرار می دهد. در مورد دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، دادگاه معمولاً نیازی به تعیین وقت رسیدگی و تشکیل جلسه دادرسی حضوری ندارد. این به دلیل ماهیت دستور بودن این تصمیم است. دادگاه صرفاً با بررسی مدارک و مستندات ارائه شده، به ویژه گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت، و احراز شرایط قانونی، اقدام به صدور دستور فروش می کند. این فرآیند به سرعت بیشتری نسبت به دعاوی ماهوی انجام می گیرد.

تاکید بر ماهیت دستور (قابل اعتراض نبودن آن)

نکته بسیار مهمی که باید مورد توجه قرار گیرد، ماهیت حقوقی تصمیمی است که دادگاه صادر می کند. در این پرونده، دادگاه حکم صادر نمی کند، بلکه دستور فروش می دهد. این تفاوت، پیامدهای حقوقی مهمی دارد:

• عدم قابلیت اعتراض: دستور فروش، برخلاف حکم، قابل تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی یا اعتراض ثالث نیست. به محض صدور، قطعی و لازم الاجرا تلقی می شود. این موضوع به این معناست که سایر شرکا نمی توانند به اصل دستور فروش اعتراض کنند، هرچند ممکن است در مراحل بعدی اجرا، اعتراضاتی داشته باشند.
• عدم نیاز به صدور اجرائیه: از آنجا که دستور فروش یک حکم نیست، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از سوی خواهان (متقاضی) نیست. پرونده مستقیماً پس از صدور دستور به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال می شود تا مراحل اجرایی فروش آغاز شود.

مدت زمان تقریبی صدور دستور

مدت زمان لازم برای صدور دستور فروش ملک مشاعی، بسته به حجم کاری دادگاه و دقت در تکمیل مدارک، می تواند متغیر باشد. اما به طور تقریبی، این فرآیند از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور، معمولاً بین ۲ تا ۵ ماه زمان می برد. در برخی موارد و با پیگیری های مستمر، این زمان ممکن است کوتاه تر شود.

در فرآیند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، تصمیم دادگاه ماهیت دستور دارد و نه حکم، از این رو به محض صدور، قطعی و غیرقابل اعتراض است.

اجرای دستور فروش و فرآیند مزایده

پس از صدور دستور فروش از سوی دادگاه، گام نهایی برای فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز آغاز می شود: فرآیند اجرایی و مزایده. این مرحله زیر نظر واحد اجرای احکام دادگستری انجام می شود و هدف آن، فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن و تقسیم عادلانه وجوه حاصل از آن بین شرکا است.

ارسال پرونده به واحد اجرای احکام

بلافاصله پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود. این واحد مسئول نظارت بر اجرای صحیح دستورات قضایی است و تمامی مراحل مزایده را مدیریت خواهد کرد.

تشکیل پرونده اجرایی

در واحد اجرای احکام، یک پرونده اجرایی جدید برای ملک تشکیل می شود. در این مرحله، خواهان یا وکیل او باید پیگیری های لازم را انجام دهد تا فرآیند به جریان افتد. مسئول اجرای احکام، دستورات لازم را برای آغاز مراحل مزایده صادر می کند.

ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

یکی از مراحل بسیار مهم، تعیین ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس مربوطه، با بررسی دقیق ملک از جنبه های مختلف (مانند موقعیت، مساحت، کاربری، وضعیت بنا و سایر عوامل مؤثر بر قیمت)، یک قیمت پایه برای ملک تعیین می کند. این قیمت پایه، مبنای شروع مزایده خواهد بود.

آگهی مزایده (نحوه و مدت زمان)

پس از تعیین قیمت پایه، مزایده ملک آگهی می شود. آگهی مزایده معمولاً در روزنامه های کثیرالانتشار، سایت های قضایی یا سایر مجاری اطلاع رسانی رسمی منتشر می شود تا عموم مردم از آن مطلع شوند و امکان شرکت در مزایده را داشته باشند. در آگهی، اطلاعاتی نظیر مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن درج می گردد. معمولاً یک فاصله زمانی معقول بین آگهی و تاریخ برگزاری مزایده در نظر گرفته می شود تا متقاضیان فرصت کافی برای بررسی و تصمیم گیری داشته باشند.

شرایط شرکت در مزایده

برای شرکت در مزایده، متقاضیان باید شرایط خاصی را رعایت کنند. از جمله این شرایط، واریز مبلغی به عنوان ودیعه (درصد مشخصی از قیمت پایه) به حساب دادگستری است که در صورت برنده نشدن، به آن ها مسترد می شود. شرکای ملک نیز می توانند در مزایده شرکت کنند و پیشنهاد قیمت بدهند. این حق برای آن ها محفوظ است که بتوانند سهم دیگران را خریداری کرده و مالکیت کامل ملک را به دست آورند.

چگونگی فروش ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی

در روز و ساعت مقرر، مزایده برگزار می شود. ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد. اگر کسی حاضر به خرید ملک به قیمت پایه یا بالاتر از آن نشود، ممکن است مزایده تجدید شود یا با کاهش قیمت پایه، مجدداً آگهی گردد.

تقسیم وجوه حاصل از فروش (پس از کسر هزینه های اجرایی)

پس از فروش ملک و واریز وجه توسط برنده مزایده، واحد اجرای احکام ابتدا هزینه های قانونی اجرایی (مانند نیم عشر دولتی، هزینه کارشناسی، و هزینه آگهی) را از مبلغ کل کسر می کند. سپس، باقیمانده وجوه حاصل از فروش، بر اساس سهم هر یک از شرکا و با توجه به سند مالکیت یا گواهی انحصار وراثت، بین آن ها تقسیم و پرداخت می شود.

نکات کلیدی و چالش های حقوقی

فرآیند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، علاوه بر مراحل مشخص، با نکات حقوقی و چالش هایی همراه است که آگاهی از آن ها می تواند به مالکان کمک کند تا با دید بازتری در این مسیر گام بردارند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک (معامله فضولی)

یکی از چالش های رایج در املاک مشاع، اقدام یکی از شرکا به فروش کل یا حتی بخشی از ملک، بدون رضایت و اجازه سایر شرکا است. از منظر حقوقی، چنین معامله ای نسبت به سهم شریک فروشنده، صحیح تلقی می شود، اما نسبت به سهم سایر شرکا، معامله فضولی محسوب می گردد.

• ماهیت حقوقی معامله فضولی: معامله فضولی به معنای معامله ای است که شخصی بدون داشتن اذن و اختیار قانونی، مال دیگری را معامله کند. این معامله باطل نیست، بلکه غیرنافذ است. غیرنافذ بودن یعنی صحت یا بطلان معامله، منوط به اجازه یا رد آن توسط مالک اصلی (در اینجا، سایر شرکا) است.
• پیامدهای چنین معامله ای: اگر سایر شرکا این معامله را تنفیذ (تأیید) کنند، معامله از ابتدا صحیح و لازم الاجرا می شود. اما اگر آن را رد کنند، معامله نسبت به سهم آن ها باطل خواهد شد. در این صورت، خریدار می تواند برای فسخ معامله (در صورت عدم امکان تفکیک سهم فروشنده) یا استرداد ثمن پرداختی به فروشنده مراجعه کند.
• تأکید بر لزوم طی مراحل قانونی و دستور دادگاه: برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی و تضمین صحت معامله، اکیداً توصیه می شود که فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، حتماً از طریق طی مراحل قانونی و با دستور دادگاه انجام شود. این روش، حقوق همه شرکا و همچنین خریدار را تضمین می کند و از بروز دعاوی بعدی جلوگیری به عمل می آورد.

وضعیت ملک مشاع در رهن یا توقیف

زمانی که یک ملک مشاع در رهن بانک یا توقیف مراجع قضایی باشد، وضعیت حقوقی آن برای درخواست دستور فروش پیچیده تر می شود.

• امکان درخواست دستور فروش در این شرایط: به طور کلی، امکان درخواست دستور فروش ملک مشاعی که در رهن بانک یا توقیف است، وجود ندارد. زیرا تا زمانی که ملک در رهن است، بانک (مرتهن) بر آن حق عینی تبعی دارد و تا پیش از فک رهن، نمی توان مالکیت آن را به طور کامل منتقل کرد. همچنین، ملک توقیف شده به منظور تضمین اجرای یک حکم یا ادعای قانونی است و تا رفع توقیف، هرگونه نقل و انتقال آن ممنوع است.
• راهکارهای حقوقی برای فک رهن یا رفع توقیف: برای اینکه بتوان برای فروش ملک مشاعی که در رهن یا توقیف است اقدام کرد، ابتدا باید نسبت به فک رهن یا رفع توقیف آن اقدام نمود. این امر معمولاً با تسویه بدهی به بانک، یا ارائه تضمینات لازم به مرجع توقیف کننده و پرداخت بدهی مربوطه انجام می شود. تنها پس از رفع این موانع حقوقی، می توان فرآیند درخواست دستور فروش را آغاز کرد.

حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه، یک حق قانونی است که در برخی موارد خاص به شریک ملک مشاع داده می شود.

• تعریف و شرایط اعمال حق شفعه: حق شفعه زمانی ایجاد می شود که یکی از شرکا، سهم خود را در یک ملک مشاع (فقط در اموال غیرمنقول قابل تقسیم) به شخص ثالثی بفروشد. در این حالت، شریک یا شرکای دیگر، حق دارند که به جای خریدار ثالث، سهم فروخته شده را با همان شرایط و قیمت، تملک کنند. هدف از این حق، جلوگیری از ورود شریک ناخواسته به شراکت و تسهیل تجمیع مالکیت است. شرایط اصلی برای اعمال حق شفعه عبارتند از:
  • ملک باید غیرمنقول باشد.
  • ملک باید قابل تقسیم باشد. (این نکته برای موضوع ما بسیار مهم است).
  • فروش سهم یکی از شرکا به شخص ثالث صورت گرفته باشد.
  • تعداد شرکا فقط دو نفر باشد (در برخی تفاسیر حقوقی).
• ارتباط آن با فروش کل ملک مشاعی غیرقابل افراز: از آنجا که حق شفعه مختص املاک قابل تقسیم است و همچنین زمانی اعمال می شود که یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، بنابراین در مورد فروش کل ملک مشاعی غیرقابل افراز از طریق دستور دادگاه و مزایده، حق شفعه کاربردی ندارد. زیرا در این فرآیند، کل ملک به فروش می رسد و هدف، تقسیم قیمت حاصل از آن بین شرکا است، نه فروش سهم یک شریک به دیگری. به همین دلیل، در پرونده های دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، دغدغه ای بابت حق شفعه وجود ندارد.

مدت زمان کلی فرآیند فروش

یکی از سوالات کلیدی برای مالکان، مدت زمان مورد نیاز برای طی این فرآیند است.

• تخمین زمان از آغاز تا پایان: به طور کلی، فرآیند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، از زمان ثبت درخواست افراز در اداره ثبت تا پایان مزایده و تقسیم وجوه، می تواند بین ۴ تا ۱۲ ماه یا حتی بیشتر طول بکشد. این بازه زمانی، بستگی به عوامل متعددی دارد و نمی توان زمان دقیقی برای همه پرونده ها مشخص کرد.
• عوامل موثر بر طولانی شدن فرآیند:
  • حجم کاری اداره ثبت و دادگستری: شلوغی و کندی رویه های اداری می تواند به طور چشمگیری زمان را افزایش دهد.
  • پیچیدگی ملک: ویژگی های خاص ملک، مانند ابعاد نامنظم، وجود اعیانی پیچیده، یا قرار گرفتن در مناطق خاص، می تواند فرآیند کارشناسی را طولانی تر کند.
  • تعداد شرکا و میزان همکاری آن ها: هرچه تعداد شرکا بیشتر باشد و همکاری آن ها کمتر، احتمال بروز اختلاف و تأخیر افزایش می یابد.
  • **اعتراضات احتمالی: اگرچه دستور فروش قابل اعتراض نیست، اما ممکن است در مراحل کارشناسی یا مزایده، اعتراضاتی از سوی شرکا یا دیگران مطرح شود که رسیدگی به آن ها زمان بر خواهد بود.
  • **حضور وکیل: بهره مندی از خدمات وکیل متخصص می تواند با آگاهی از رویه ها و پیگیری های مستمر، به تسریع فرآیند کمک کند.

هزینه های مرتبط با فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

آگاهی از هزینه های این فرآیند برای مالکان از اهمیت بالایی برخوردار است.

• هزینه دادرسی: همانطور که اشاره شد، درخواست دستور فروش ملک مشاعی، دعوای غیرمالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس تعیین می گردد. این هزینه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت می شود.
• هزینه کارشناسی: مبلغی است که برای ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود. این هزینه بر اساس تعرفه مصوب قوه قضاییه و با توجه به ارزش ملک تعیین می گردد.
• هزینه اجرایی (نیم عشر دولتی): پس از فروش ملک در مزایده و کسر سایر هزینه ها، مبلغی معادل نیم عشر (پنج درصد) از قیمت فروش، به عنوان حق الاجرا یا نیم عشر دولتی کسر و به حساب دولت واریز می شود. این هزینه بر اساس ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع تعیین گردیده است.
• سایر هزینه ها: ممکن است هزینه های دیگری نیز شامل آگهی مزایده در روزنامه ها یا سایر موارد اداری، به این هزینه ها اضافه شود.

تمام این هزینه ها، معمولاً پس از فروش ملک و از محل وجوه حاصل از آن کسر و سپس مابقی بین شرکا تقسیم می شود.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

تنظیم صحیح دادخواست، اولین گام در فرآیند حقوقی فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز است. یک دادخواست دقیق و کامل، از طولانی شدن فرآیند و بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می کند. در ادامه، یک نمونه عملی از دادخواست دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز ارائه می شود:

عنوان دادخواست: دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

خواهان:

خانم/آقای (نام و نام خانوادگی) ………….. کد ملی: ………….. محل اقامت: …………..

خوانده:

خانم/آقای (نام و نام خانوادگی سایر شرکا) ………….. کد ملی: ………….. محل اقامت: …………..
(در صورت متعدد بودن خواندگان، مشخصات تمامی آن ها باید ذکر شود.)

وکیل: (در صورتی که توسط وکیل مطرح می شود)

خانم/آقای (نام و نام خانوادگی وکیل) ………….. کد ملی: ………….. محل اقامت: …………..

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، به علاوه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه های کارشناسی و اجرایی).

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت (یا کپی برابر اصل شده).
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک (با ذکر تاریخ قطعیت).
3. تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
4. فیش پرداخت هزینه دادرسی.
5. (در صورت وجود) وکالت نامه وکیل دادگستری.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب سند مالکیت [شماره سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ] از [کل ملک، مثلاً شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] می باشم. نشانی دقیق ملک مذکور [نشانی کامل ملک] است.

با توجه به اینکه ملک فوق الذکر به صورت مشاع بوده و بین اینجانب و خواندگان محترم [نام و نام خانوادگی خواندگان] مالکیت مشترک وجود دارد، به دلیل [ذکر دلیل کلی بروز اختلاف، مثلاً عدم توافق در نحوه بهره برداری، اختلافات شدید در تصرف یا استفاده از مال مشاع و یا نیاز به فروش برای تقسیم ارث]، ادامه شراکت عملاً غیرممکن و موجب بروز مشکلات عدیده شده است.

با عنایت به اینکه اینجانب [یا وکیل اینجانب] پیش تر برای افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] مراجعه نموده و مرجع مذکور نیز پس از بررسی های لازم و کارشناسی، طی گواهی شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ صدور گواهی]، عدم قابلیت افراز ملک مذکور را تشخیص داده و این گواهی قطعی گردیده است، لذا راهی جز فروش ملک و تقسیم ثمن آن بین شرکا باقی نمانده است.

مستنداً به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، با توجه به قطعیت غیرقابل افراز بودن ملک و درخواست اینجانب (خواهان)، از محضر محترم دادگاه، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاعی مذکور از طریق مزایده عمومی و تقسیم وجوه حاصله پس از کسر هزینه های اجرایی بین شرکا به نسبت سهام قانونی، به انضمام تمامی خسارات دادرسی و هزینه های مربوطه را استدعا دارم.

با تشکر و احترام فراوان،

[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان]

[امضاء]

نقش وکیل متخصص در فرآیند فروش ملک مشاع

پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، از همان گام های اولیه مراجعه به اداره ثبت تا مرحله مزایده و تقسیم وجوه، بر کسی پوشیده نیست. در چنین شرایطی، بهره مندی از تجربه و تخصص یک وکیل ملکی می تواند تفاوت چشمگیری در سرعت، دقت و نتیجه نهایی پرونده ایجاد کند.

چرا سپردن پرونده به وکیل ملکی متخصص ضروری است؟

تصور کنید در حال حرکت در یک مسیر پر پیچ و خم هستید که تابلوهای راهنما در آن کم است و هر لحظه احتمال خطا و انحراف وجود دارد. پرونده های ملکی، به خصوص در موضوعات پیچیده ای مانند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، دقیقاً چنین مسیری را تداعی می کنند. وکیل ملکی متخصص، با دانش عمیق حقوقی و تجربه عملی خود، به عنوان یک راهنمای کارآزموده عمل می کند و مسیر را برای موکل خود هموار می سازد.

دلایل متعددی وجود دارد که سپردن این پرونده ها به وکیل را ضروری می سازد:

• تسلط بر قوانین و رویه های اداری و قضایی: قوانین مرتبط با املاک مشاع، افراز، دستور فروش و مزایده، دارای جزئیات و تبصره های فراوانی هستند. یک وکیل متخصص به تمامی این قوانین و همچنین رویه های جاری در ادارات ثبت و دادگستری اشراف کامل دارد.
• دقت در تنظیم اسناد حقوقی: از تنظیم صحیح دادخواست و جمع آوری مدارک لازم تا ارائه دفاعیات احتمالی، هرگونه اشتباه یا نقص می تواند منجر به تأخیر در روند پرونده، رد شدن درخواست، یا حتی از دست رفتن حقوق موکل شود. وکیل با دقت و تخصص خود، این اسناد را به بهترین شکل ممکن آماده می کند.
• شناخت از چالش ها و راه حل ها: وکیل متخصص، با توجه به تجربیات پیشین خود، از چالش های احتمالی (مانند اعتراضات، توقیف ملک، یا عدم حضور شرکا) آگاه است و می تواند پیش از وقوع آن ها، راهکارهای مناسب را ارائه دهد.
• کاهش استرس و اتلاف زمان: پیگیری پرونده های حقوقی، نیازمند صرف زمان زیادی برای مراجعه به مراجع مختلف و آشنایی با اصطلاحات حقوقی است که می تواند برای افراد عادی بسیار استرس زا باشد. وکیل این بار را از دوش موکل برمی دارد و اجازه می دهد که فرد به زندگی عادی خود ادامه دهد.

مزایای بهره مندی از خدمات وکیل

استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در این زمینه، مزایای متعددی را برای مالکان به همراه دارد:

• تسریع در فرآیند: وکیل با آگاهی از رویه ها و با پیگیری مستمر و صحیح، می تواند به تسریع بخشیدن به مراحل مختلف از جمله اخذ گواهی عدم افراز، صدور دستور فروش و انجام مزایده کمک کند.
• دقت و صحت: تمامی اقدامات حقوقی با بالاترین دقت و بر اساس آخرین قوانین و بخشنامه ها انجام می شود و احتمال بروز خطا به حداقل می رسد.
• کاهش استرس و درگیری: وکیل به عنوان نماینده حقوقی شما، تمامی مکاتبات، مراجعات و تعاملات با مراجع قضایی و اداری را بر عهده می گیرد و از درگیری مستقیم موکل در مسائل حقوقی می کاهد.
• جلوگیری از اشتباهات پرهزینه: یک اشتباه کوچک در یک پرونده ملکی می تواند پیامدهای مالی سنگینی داشته باشد. وکیل با تجربه خود، از بروز چنین اشتباهاتی جلوگیری می کند.
• افزایش شانس موفقیت: با توجه به تخصص و تجربه وکیل، شانس موفقیت در پرونده و حصول نتیجه مطلوب به شکل قابل توجهی افزایش می یابد.

چگونگی انتخاب یک وکیل مجرب

انتخاب وکیل مناسب، خود یک گام مهم است. برای انتخاب وکیل متخصص در فروش ملک مشاع، به نکات زیر توجه کنید:

• تخصص در دعاوی ملکی: اطمینان حاصل کنید که وکیل مورد نظر، به طور تخصصی در زمینه دعاوی ملکی و به خصوص پرونده های افراز و فروش ملک مشاعی تجربه و دانش کافی دارد.
• سابقه و تجربه: سابقه کاری و تعداد پرونده های موفق در این حوزه، می تواند معیاری برای سنجش تجربه وکیل باشد.
• صداقت و شفافیت: وکیل باید در مورد واقعیت های پرونده، هزینه ها و مدت زمان احتمالی، با موکل خود صادق و شفاف باشد.
• قدرت ارتباط و پیگیری: یک وکیل خوب، باید از قدرت ارتباطی بالایی برخوردار باشد و به طور منظم پیگیر پرونده و پاسخگوی سوالات موکل باشد.

با انتخاب یک وکیل متخصص و مجرب، می توانید با آرامش خاطر بیشتری این مسیر حقوقی را طی کرده و به هدف نهایی خود، یعنی فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز و دریافت سهم خود، دست یابید.

نتیجه گیری

فرآیند فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، مسیری است که از پیچیدگی های حقوقی و اداری خاص خود برخوردار است و نیازمند شناخت دقیق قوانین، رویه ها و مراجع ذی صلاح است. از تعریف مفاهیم پایه ای مانند ملک مشاع و افراز، تا مراحل قانونی درخواست گواهی عدم افراز در اداره ثبت و سپس پیگیری دستور فروش در دادگاه، هر گام دارای اهمیت ویژه ای است. در این مسیر، آگاهی از تفاوت میان حکم و دستور قضایی، اهمیت گواهی عدم افراز، و شناخت چالش هایی نظیر وضعیت ملک در رهن یا توقیف و موضوع حق شفعه، می تواند به مالکان کمک کند تا با دیدی روشن تر و از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنند.

تجربه نشان داده است که بدون دانش و تجربه کافی، مالکان و وراث ممکن است درگیر فرآیندهای طولانی و خسته کننده ای شوند که نه تنها به نتیجه مطلوب نمی رسد، بلکه هزینه های مالی و زمانی فراوانی را نیز به همراه دارد. به همین دلیل، تأکید بر این نکته ضروری است که بهره مندی از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی، نه تنها به تسریع و دقت در فرآیند کمک می کند، بلکه با افزایش شانس موفقیت، از استرس و سردرگمی مالکان نیز به میزان قابل توجهی می کاهد. وکیل متخصص با دانش حقوقی و تجربه عملی خود، می تواند به عنوان یک راهنمای قابل اعتماد عمل کرده و تمامی مراحل را از ابتدا تا مزایده و تقسیم وجوه، به بهترین نحو مدیریت کند.

سوالات متداول

آیا دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز قابل اعتراض است؟

خیر، دستور فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز، یک تصمیم قضایی از نوع دستور است و نه حکم. بنابراین، طبق قانون، قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست و به محض صدور قطعی و لازم الاجرا می شود.

هزینه دستور فروش ملک مشاع چقدر است؟

هزینه های مربوط به دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی (که بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه می شود)، هزینه کارشناسی برای ارزیابی ملک، و هزینه اجرایی (نیم عشر دولتی معادل پنج درصد از مبلغ فروش پس از مزایده) است.

فروش ملک مشاعی ورثه ای چقدر زمان می برد؟

مدت زمان فروش ملک مشاعی ورثه ای (از زمان ثبت درخواست افراز در اداره ثبت تا پایان مزایده و تقسیم وجوه) بسته به عوامل مختلفی مانند حجم کاری مراجع قضایی و اداری، تعداد شرکا و پیچیدگی های ملک، معمولاً بین ۴ تا ۱۲ ماه یا بیشتر به طول می انجامد.

اگر یکی از شرکا با فروش ملک مشاع موافق نباشد، چه باید کرد؟

حتی اگر یکی از شرکا با فروش ملک مشاع موافق نباشد، در صورتی که ملک از نظر قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد، هر یک از شرکا می تواند با دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت و مراجعه به دادگاه، درخواست دستور فروش ملک را ارائه کند. رضایت یا عدم رضایت سایر شرکا تأثیری در صدور دستور فروش توسط دادگاه نخواهد داشت.

آیا شرکای ملک می توانند خودشان در مزایده شرکت کنند؟

بله، تمامی شرکای ملک مشاع، حق دارند در فرآیند مزایده شرکت کرده و برای خرید ملک پیشنهاد قیمت دهند. این یکی از حقوق قانونی آن ها برای تملک کامل ملک است.

در صورتی که ملک مشاع در رهن بانک باشد، آیا می توان دستور فروش آن را گرفت؟

خیر، تا زمانی که ملک در رهن بانک یا در توقیف مراجع قضایی باشد، نمی توان برای دستور فروش آن اقدام کرد. ابتدا باید نسبت به فک رهن با تسویه بدهی یا رفع توقیف اقدام شود و سپس مراحل قانونی فروش ملک پیگیری گردد.

تفاوت افراز ملک با تقسیم ترکه در چیست؟

افراز ملک به تقسیم یک مال مشاع (فارغ از منبع ایجاد آن) بین مالکان گفته می شود، با هدف پایان دادن به حالت اشاعه و ایجاد مالکیت مفروز. اما تقسیم ترکه (تقسیم ارث) به فرآیند تقسیم کل اموال و دارایی های متوفی (شامل منقول و غیرمنقول) بین وراث، پس از کسر دیون و وصایا، اطلاق می شود. افراز، فقط یکی از راه های پایان دادن به اشاعه در اموال غیرمنقول است که ممکن است در جریان تقسیم ترکه نیز مطرح شود.

آیا تصرف در ملک مشاع قبل از فروش آن مجاز است؟

هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف مادی و اختصاصی در جزء معینی از ملک مشاع را ندارد. هرگونه تصرف بدون رضایت سایرین، ممکن است منجر به طرح دعوای خلع ید مشاعی یا اجرت المثل ایام تصرف علیه متصرف شود. تا زمان فروش و تقسیم وجوه، وضعیت مشاعی ملک پابرجاست.

اگر یکی از مالکان محجور یا غایب باشد، فرآیند فروش ملک مشاع چگونه خواهد بود؟

در صورتی که یکی از مالکان مشاع، محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز یا صدور گواهی عدم افراز را ندارد. در این شرایط، باید مستقیماً به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرد. دادگاه با رعایت مصلحت محجور یا غایب و از طریق نماینده قانونی (ولی، قیم یا امین)، فرآیند دستور فروش را پیگیری خواهد کرد تا حقوق او تضییع نشود.